Det hele startede som en drøm om et liv i rigdom i Provence, men Apollonia-affæren endte med at ruinere over 700 familier. Det samlede økonomiske tab oversteg 1 milliard euro. De fleste af ofrene tilhørte den velhavende middelklasse: læger, tandlæger, piloter, ingeniører og akademikere – mennesker med høje indkomster, men uden erfaring med komplekse ejendomsinvesteringer.
Historien startede i begyndelsen af 2000’erne, hvor Aix-en-Provence, der ligger lidt nord for Marseille, fremstod som indbegrebet af et velordnet og velhavende Frankrig. Byen tiltrak både turister og investorer. Det var her, ejendomsmæglerfirmaet Apollonia havde base.
Virksomheden blev ledet af Jean Beauvois og hans hustru Viviane. Formelt beskæftigede Apollonia sig med salg af fast ejendom. I praksis solgte firmaet et samlet investeringskoncept: forestillingen om, at man gennem skatteteknik og gearing kunne opbygge en stor ejendomsportefølje uden selv at bidrage med kapital.
Skatteordningen LMNP
Kernen i Apollonias salgsargument var den franske skatteordning Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ordningen var oprindeligt tænkt som et incitament til at øge udbuddet af møblerede lejeboliger.
Ved køb af en nybygget bolig til udlejning kunne investoren få momsen på købet (19,6 %) refunderet og afskrive ejendommens værdi skattemæssigt over tid.
Apollonia præsenterede ordningen som en model, hvor skattefordele og forventede lejeindtægter tilsammen ville dække låneydelserne. Investeringen blev beskrevet som “selvfinansierende”.
Det afgørende var, at konceptet ikke omfattede én ejendom, men mange. Klienterne blev opfordret til at købe flere boliger – ofte i samme forløb – fuldt finansieret gennem lån.
Lånene
For at modellen kunne fungere, var det nødvendigt at opnå store banklån. Apollonia fungerede som mellemled mellem klienter og banker og stod reelt for udarbejdelsen af låneansøgningerne.
Under de efterfølgende retssager blev det dokumenteret, at mange låneansøgninger indeholdt oppustede eller urigtige oplysninger om formue, blev underskrevet, mens felter endnu ikke var udfyldt, eller blev indsendt parallelt til flere banker.
Resultatet var, at enkelte klienter i løbet af kort tid optog lån i op til ti forskellige banker med sikkerhed i de samme boliger.
Bankerne – herunder Crédit Mutuel, CIC og Lyon Pôle Bourse – foretog ikke systematiske kontroller af den samlede gældsbelastning. Der fandtes på dette tidspunkt ikke et centralt gældsregister i Frankrig, men domstolene har senere fastslået, at bankerne alligevel havde pligt til at vurdere kundernes betalingsevne.
I praksis skete det ikke.
Et system af professionelle medvirkende
Apollonia-affæren kunne ikke have fået sit omfang uden medvirken fra en række professionelle aktører.
Notarerne spillede en central rolle. I Frankrig er notarer statslige embedsmænd, der skal sikre, at ejendomshandler gennemføres korrekt og på et oplyst grundlag. I Apollonia-sagerne blev en mindre kreds af notarer i Marseille- og Aix-området anvendt igen og igen.
Handelsprocesserne blev stærkt standardiserede. Gennem fuldmagter accepterede notarerne, at klienter købte ejendomme i byer, de aldrig havde besøgt, til priser langt over markedsniveau, finansieret af lån, de aldrig personligt havde forhandlet.
Ejendommene blev i mange tilfælde solgt 40–70 % over deres reelle værdi. Notarerne modtog honorar for hver handel og rejste ingen indsigelser.
Sammenbruddet
I 2008 ændrede forudsætningerne sig brat. Finanskrisen ramte. Ejendomspriserne faldt, og mange af de forventede lejeindtægter materialiserede sig aldrig. En del boliger stod tomme, især i perifere områder med begrænset efterspørgsel.
For klienterne blev konsekvenserne hurtigt tydelige. Uden lejeindtægterne kunne lånene ikke længere forrentes og afdrages.
Mange familier stod derfor pludselig med en gæld på mellem 5 og 20 millioner euro, som de ikke kunne betale af på. I flere tilfælde oversteg gælden langt familiens samlede formue. Risikoen for, at gælden kunne videreføres til næste generation, blev et centralt juridisk spørgsmål.
Det juridiske efterspil
Retssagen mod Apollonia og de medvirkende aktører udviklede sig til en af de længste og mest komplekse i Frankrigs historie. I mere end 15 år bevægede sagerne sig gennem retsinstanserne.
Bankernes hovedforsvar var, at klienterne var veluddannede og selv havde underskrevet lånedokumenterne. Argumentet var, at en læge eller pilot måtte betragtes som en informeret investor.
Domstolene afviste denne logik.
Den franske Kassationsret fastslog, at bankernes devoir de mise en garde – pligten til at advare kunder mod uforholdsmæssig risiko – ikke kan fraviges. Hverken gennem mellemled eller gennem antagelser om kundens intelligens.
Bankerne blev dømt for systemisk svigt, og flere måtte eftergive betydelige gældsbeløb. Notarerne blev dømt for at have svigtet deres rolle som uafhængige kontrollanter.
Hvad sagen efterlod
Apollonia-affæren førte til ændringer i praksis og stramninger af kreditvurdering. Den står i dag som et eksempel på, hvordan et samspil mellem skatteincitamenter, aggressive mellemled og mangelfuld kontrol kan skabe massive tab, selvom de enkelte led i kabalen som udgangspunkt er lovlige.
For de berørte familier sluttede sagen ikke med domme og afgørelser. Mange har brugt over ti år i retssystemet, har anvendt betydelige midler på advokater og har levet med konsekvenserne af beslutninger, der blev truffet på et grundlag, som viste sig at være fundamentalt forkert.
Apollonia-affæren viser, at når et investeringsprojekt fremstilles som risikofrit, selvfinansierende og understøttet af både banker og statslige embedsmænd, er det netop dér, risikoen er størst. Ikke kun for den enkelte investor, men for det system, der muliggør, at ansvar kan opløses mellem professionelle aktører, når deres personlige økonomiske incitamenter overskygger deres professionelle ansvar.
